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但有些地方政府未能严格贯彻落实

发布时间:2019-08-22 02:27 来源:未知 编辑:admin

  [2]张弦.公私合作(PPP)的成败之道[M].北京:国家行政学院出版社,2015.

  近年来,随着我国土地出让制度的不断健全完善,相关政策明确要求土地实行“净地”出让,禁止“毛地”出让。但有些地方政府未能严格贯彻该落实。有的出让合同中约定为“净地”出让,但实际为“毛地”出让,有的出让合同中约定“现状出让、净地交付”等。究其原因,其中很重要的一条是在当前发展模式转型,经济下行的背景下,地方政府财政吃紧,没有足够的资金进行土地一级开发中的整理、拆迁、基础设施建设,在暂时又无法摆脱土地财政的情况下,只能采取变通的方式出让“毛地”。现实当中,大量出让合同中出现了“现状挂牌、净地交付”、“毛地出让、净地交付”等表述方式。这类合同在履行过程中一旦产生纠纷,政府和土地受让人对合同的性质、效力、违约责任等均出现巨大分歧。本文正是基于这种土地出让的现状,以“毛地挂牌、净地交付”为例,对这种模式的相关法律问题进行研究探讨。

  “毛地挂牌、净地交付”模式中,背后往往隐藏着另外一个合同关系,即受让人事先与政府签订土地一级开发合作协议。最普遍的情况是由受让人提供房屋征收拆迁的全部资金,政府完成征收拆迁工作,受让人参与土地摘牌,根据受让人摘牌与否等不同情况确定受让人的土地一级开发的投资回报。在当前房地产市场不景气的环境下,这种模式隐含着巨大的法律风险。对于政府而言,如果选择的开发商资金实力有限,在房屋征收拆迁过程中,很容易出现开发商资金不足导致房屋征收拆迁工作拖延,甚至不能完成的情况。一旦房屋征收拆迁不能完成,开发商也确定无力继续投资,则政府就会面临处理拆迁安置、支付巨额临时安置费等局面。而土地受让人如果与政府签订土地一级开发合作协议时不够谨慎,土地成本测算不够精准,也容易出现拆迁成本超出投资预算而无力承担的情况。另外,如房屋征收拆迁工作进展缓慢或者严重拖延,政府不能按约交付“净地”也势必出现投资成本加大,失去商业机会等情况。这两种情况都极易造成项目搁浅的局面。一旦项目搁浅,则政府和土地受让人都会产生巨大的损失。综上,笔者认为,“毛地挂牌、净地交付”的出让方式,是在特定历史条件下的产物。其大量存在会产生诸如土地闲置、社会不稳定因素增加等后果。建议立法机关对此情况研究论证后,以法律或行政法规的形式,对“毛地”出让予以禁止,以确保“净地”出让政策的有效落实。

  :我国现行土地出让政策实行“净地”出让,禁止“毛地”出让。但有些地方政府未能严格贯彻落实,有的出让合同中约定为“净地”出让,但实际为“毛地”出让,有的出让合同中约定“现状出让、净地交付”等。这些出让合同在履行过程中一旦产生纠纷,政府和土地受让人对合同性质、效力、违约责任等均会出现巨大分歧。本文基于这种土地出让的现状,以“毛地挂牌、净地交付”为例,对这种出让模式相关法律问题进行研究探讨。

  [1]郄建荣.闲置土地处置办法旅行“净地”出让将堵死政府原因致土地闲置开发商一手交闲置费一手涨房价不再可能[N].法制日报,2012-7-3.

  尽管诸多文件规定土地应当“净地”出让,但由于法律对“毛地”出让未作禁止性规定,加之纯“净地”出让需要地方政府前期大量的资金投入,一些地方“毛挂净交”,即在“毛地”的情况进行招拍挂形成土地交易。政府利用土地出让金将“毛地”变为“净地”并在规定时间内将“净地”交付给开发商[3]。这种模式易造成对其性质认识的混乱,其到底是“毛地”出让,还是“净地”出让。笔者认为,这种模式属于“毛地”出让。理由是,不管是国务院《关于促进节约集约用地的通知》,还是国土资源部《闲置土地处置办法》,均规定的是土地出让前达到“净地”条件。交付只是土地出让合同中,出让人履行合同中的一项义务。出让合同签订后,虽然没有办理物权变更手续,但土地出让的法律关系已经成立。故签订土地出让合同时未达到“净地”条件的,均属于“毛地 http://hyhearing.cn/bingjing/255.html

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